מוכרים דירה ישנה? כך תעלו את הערך שלה עם בית חכם
פרסמתם מודעה בלוח דירות למכירה, חתמתם על חוזה בלעדיות עם משרד תיווך, ביקשתם מחברים שיפיצו את הבשורה והצלחתם להביא כמה מתעניינים שיראו את הדירה.
אך בפועל, אלה שהגיעו לראות את הדירה והביעו התעניינות הציעו לרכוש אותה במחיר נמוך יותר מזה שאתם רוצים לקבל. למה זה קורה? איך אפשר להעלות את ערך הדירה? ובאיזה תקציב? נענה על שאלות אלה ואחרות בהמשך.
דירה ישנה – הזדמנות או טעות?
יש כאלה שלא רוצים לקנות דירה ישנה כי הם מניחים מראש כי יצטרכו להשקיע כסף נוסף בשיפוץ הדירה, הן מבחינת תשתיות (מים, גז והחשמל) והן מבחינת הנראות (צבע, חידוש אמבטיה, החלפת מטבח ועוד).
יש קונים שיסכימו לקחת עליהם את הסיכון וירצו להשקיע כסף בשיפוץ, אך הכסף הזה "יבוא על חשבון" המחיר שהם יציעו על הדירה. כלומר, הם יורידו את המחיר שהם מציעים על הדירה על מנת שיוכלו לממן את השיפוץ שלה.
אחרים, פשוט יוותרו על רכישת הדירה כי לא ירצו להוסיף כסף לשיפוץ בנוסף למחיר הדירה עצמה.
המוכרים, מוצאים את עצמם במעין מצב מוזר בו הם תקועים בין הפטיש לסדן. מצד אחד הם אומרים אם נוריד את מחיר הדירה, נפסיד כסף. מצד שני מי יודע כמה זמן יעבור עד שיגיע הקונה שיסכים לשלם את מה שאנחנו מבקשים?
איך פותרים את הדילמה הזו? במילה אחת – שיפוץ. אך מה משפצים זה כבר עניין אחר, הכל תלוי בכמה זמן וכסף יש לכם כדי לשפץ את הדירה.
רוצים למכור את הדירה מהר? שפצו אותה מבפנים
שיפוץ פנימי לדירה תלוי כמובן בזמן ובתקציב שלכם, אך חשוב לדעת כי עלות השיפוץ לא תמיד תחזיר את ההשקעה ולא תמיד תגדיל בצורה משמעותית את ערך הדירה. ריכזנו עבורכם מספר טיפים ורעיונות שבעזרתם תוכלו להעלות את ערך הדירה:
- סדר וארגון – ללא עלות ובמינימום זמן הכי פשוט יהיה לעשות סדר בדירה. כאשר קונים פוטנציאליים רואים דירה עמוסה ברהיטים, בחפצים, בבלאגן הם לא מצליחים לתאר את החפצים שלהם בדירה. כל מה שהם רואים זה איזה כאב ראש יהיה לנקות ולסדר את כל זה לקראת המעבר. כשהקונים הפוטנציאליים נכנסים לדירה ורואים שהיא מסודרת, מאורגנת ונקייה הם יכולים לדמיין את עצמם גרים שם. מעבר לכך, סידור נכון יכול לגרום לדירה להיראות מוארת יותר ומרווחת יותר.
- הום סטיילינג – בתקציב נמוך ובזמן קצר, תוכלו לעשות מתיחת פנים עיצובית לדירה. להחליף תאורה, לצבוע איזה קיר או שניים ולהפוך אותה מדירה ישנה ואפרורית לדירה מזמינה ונעימה. נכון, תצטרכו לשכור את שירותיה של מעצבת פנים או יועצת הום סטיילינג אך ההכוונה שלה תעזור לכם להציג את היתרונות של הדירה ולהצניע את החסרונות שלה.
- שיפוץ כללי – בתקציב של כמה אלפי שקלים תוכלו לשבור קירות, להחליף את ארונות המטבח ואולי גם לחדש את האמבטיות. כמובן, שככל שתעשו יותר שיפורים כך הדירה תיראה טוב יותר ותוכלו כמובן להעלות את ערך הדירה.
- שיפוץ חלקי – אין לכם כמה אלפי שקלים לשיפוץ כללי של כל הדירה? תוכלו להתרכז בכל פעם באיזור אחר ולשפץ אותו. רב מוכרי הדירות הישנות מעדיפים לשפץ את המטבח או את חדר האמבטיה כי הם החדרים שמושכים את תשומת הלב כשבוחנים דירה. ככל שהמטבח וחדר האמבטיה יהיו יותר חדשים, יותר פונקציונליים ויותר נעימים לעין, כך הקונים הפוטנציאליים ירגישו שהם יכולים לגור בדירה. אם יש לכם תקציב נמוך ואתם לא ממהרים למכור את הדירה, תוכלו להחליט על שיפוץ מתמשך בו בכל כמה חודשים משפצים חדר אחר בבית. זה יהיה יותר ארוך ויעלה יותר כסף, אך כאשר הכל יהיה מאחוריהם הדירה כבר תראה אחרת חלוטין וגם הערך שלה יעלה.
- ממ"ד פנימי – הרבה מהדירות הישנות לא כוללות ממ"ד ובימינו ולצערינו הממ"ד הפך לחלק בלתי נפרד מהבית. אם אין לכם ממ"ד, תוכלו להסב את אחד מחדרי הבית להיות כזה. אמנם תקטינו את חדר השינה ב- 3 מטרים רבועים לערך, אך תרוויחו את תחושת הביטחון ואת עליית הערך של הדירה. הוספת ממ"ד כרוכה בעלות משוערת של כ- 80,000 ש"ח, אך עליית ערך הדירה צפוי להגיע עד ל- 120 אלף ₪ לערך. גם האיזור הגיאוגרפי בו ממוקמת הדירה משפיע על עליית הערך לאחר הוספת ממ"ד. קיימים איזורים בארץ בהם הוספת ממ"ד תעלה את ערך הדירה בסכום כפול מהסכום שהושקע בהסבת חדר השינה לממ"ד.
- מקום חניה – רב הדירות הישנות נמצאות בבניינים ללא חניה או בבניינים עם חנייה משותפת. בבתים משותפים ניתן להסב חלק מהגינה לצורך חניות, אך מדובר בתהליך ארוך הדורש את אישור העירייה והסכמת הדיירים.
- חיבור הדירה הישנה אל מערכות בית חכם – שיפוץ של דירה ישנה הוא הזדמנות נהדרת להביא אליה את הקידמה ולרכוש מוצרי בית חכם כמו מתג חכם לדוד, נורות חכמות לחיסכון בחשמל או קומקום חשמלי. סרגיי בינקין ופולג באום, מתקיני מערכות בתים חכמים, אומרים שניתן להתקין מערכת בית חכם בצורה עצמאית ובעלות של כמה מאות שקלים, אך אם נידרש חיבור של כל הבית למערכות החשמל, הגז, התאורה והמים מומלץ לקבל ייעוץ מקצועי מחברה להתקנת בית חכם ולתאם התקנה מקצועית.
לא ממהרים למכור? שפצו את הבניין מבחוץ
אבל מה קורה אם אתם לא ממהרים למכור? מה קורה אם הדירה שאתם רוצים למכור היא דירה ישנה אבל משופצת ודווקא הנראות החיצונית של הבניין היא זו שמורידה מערך הדירה? במקרים כאלה ניתן להעלות את ערך הדירה על ידי שיפוץ חיצוני לבניין.
הרי הקונים הפוטנציאליים הולכים בשביל הגישה לבניין, בודקים את תיבות הדואר, את הגינה, בודקים את הלובי והמעלית. ככל שכל אלה נראים לא מטופחים, מלוכלכים ואף שבורים, כך הקונים הפוטנציאליים יהיו פחות בעניין.
"הם בטח יעשו שיפוץ חיצוני בקרוב ואין לי כסף לזה", "מעניין מה הסיכוי שיש בעיית רטיבות מהגג?", "לעלות 4 קומות בלי מעלית? זה לא בשבילי" אלה הן רק שלוש דוגמאות למשפטים שקונים פוטנציאליים יאמרו לעצמם מהרגע שהם יעמדו בכניסה לבניין ועד שידפקו בדלת שלכם לראות את הדירה.
הנראות של הבניין, הן החיצונית והן הפנימית, מעידה על הדיירים שלו כך שככל שהבניין מטופח יותר, נעים יותר ונקי יותר כך האוכלוסיה המתגוררת בו נחשבת טובה יותר.
אז איך מעלים את ערך הדירה על ידי שיפוץ חיצוני? הנה מספר טיפים ורעיונות שיעזרו לכם להעלות את ערך הדירה, אך תחילה חשוב שתדעו כי כל אחד מהם כרוך בהסכמת הדיירים ובהשתתפות שלהם להוצאה הכספית שלרב עומדת על כמה עשרות אלפי שקלים למשפחה.
במקרים מסוימים העמותה לתרבות הדיור ואף העיריות מסייעות במימון פרויקטים הקשורים בשיפוץ חיצוני של בתים משותפים,כך שמומלץ להתייעץ איתם לפני שמקבלים הצעות מחיר מקבלי שיפוצים.
ערכנו עבורכם רשימה של מספר טיפים ורעיונות לשיפוץ הבניין שיובילו גם לעליית ערך הדירה:
- שיפוץ כללי לבניין – זהו שיפוץ רחב היקף הנמשך מספר חודשים ולעיתים אורך גם שנה. העלות עומדת על מאות אלפי שקלים והוא כולל איטום הגג, צביעת הבניין, חידוש לובי, חידוש חנייה, הוספת מעלית ועוד.
- הוספת מרפסות – חלק מהדירות הישנות נבנו עם מרפסת פנימית וחלק נבנו ללא מרפסות כלל. אך כיום, כשהמרפסת הפכה לאחד מהחדרים החשובים בבית, הרבה בתים משותפים מחליטים להוסיף אותה למבנה, להגדיל את שטח הדירה ולהעלות את ערך הדירות. ניתן לבחור בין מרפסות מפלדה עם התקנה מהירה, לבין מרפסות מבטון שבנייתן נמשכת חודשים ארוכים.
- הוספת חדרי ממ"ד חיצוניים – בדירות ישנות אין חדרי ממ"ד והדיירים נוהגים לצאת אל חדר המדרגות, אך המצב הבטחוני מאלץ בניינים רבים להוסיף חדרי ממ"ד חיצוניים ולהעלות את ערך הדירה. בדומה למרפסות מדובר בתהליך ארוך המצריך את הסכמת הדיירים ואת אישורי הרשויות.
- הוספת מעלית – בבניינים משותפים בני ארבע קומות אשר נבנו לפני שנות ה-70 אין מעלית, אז לעלות ברגל ארבע קומות היה דבר שיגרתי. כך שדירות בבניינים ללא מעלית נחשבות דירות זולות יותר. בהסכמת הדיירים ניתן להוסיף מעלית בבניין שתשדרג את המראה שלו ותעלה את ערך הדירות ב – 20% לערך מערך הדירה.
מחשבים מסלול מחדש
אז סיימתם את השיפוץ ואתם מוכנים להחזיר את הדירה לשוק, לפרסם מחדש ולפתוח את הבית לקונים פוטנציאליים. מה עוד תוכלו לעשות כדי להפוך את הסיור בדירה הישנה (אך המשופצת) לסיור שיגרום לקונים הפוטנציאליים להתאהב בדירה? הנה כמה רעיונות:
- הכל פתוח – פתחו את החלונות בכל החדרים ואפשרו לאוויר צח להיכנס. כך החדרים יראו שטופי אור והריחות הלא נעימים יתנדפו או יהיו פחות מורגשים. לא יכולים לפתוח חלון? הפעילו מזגן שיחמם או יקרר את החדר כך שיהיה נעים לשהות בו שליחה קצרה עם הקונים הפוטנציאליים.
- כניסה חופשית – הכניסה לבית היא לרב סוג של תחנת מעבר לנעליים, תיקים, שקיות וכל מיני דברים שצריכים לעבור לאיחסון או לצאת מן הבית. הפינוי של החפצים מהכניסה ירווח אותה ויהפוך אותה לנעימה יותר.
- רוקנו את פח האשפה והסתירו אותו באחד הארונות. כולם יודעים שיש פח, אף אחד לא רוצה להיתקל בו באמצע החדר.
- מבחן האצבע – הדיירים הפוטנציאליים שיגיעו לסיור יעבירו אצבע כדי לבדוק אם יש אבק או לכלוך בבית. אם יעשו את זה בצורה אגבית, כך שאולי לא תשימו לב בכלל. לכן, לפני שהם מגיעים מומלץ לנקות א משטחי המטבח ואת האמבטיה.
- סדר בחדר – חדר מבולגן הוא חדר המעניק תחושה של לכלוך וצפיפות. לעומתו חדר מסודר מעניק תחושה של שלווה, רוגע ונינוחות. ככל שחדרי הבית יהיו יותר מסודרים, כך התחושה בבית תהיה יותר נעימה וההתרשמות של הקונים הפוטנציאליים מהדירה הישנה תהיה טובה יותר.
לפני סיום, קבלו טיפ מנצח למכירה דירה!
אומרים שהזיכרון שלנו בנוי משילוב של חוש הראייה וחוש הריח, אז למה לא לנצל את זה לטובתכם? כשאתם מראים את הדירה לקונים פוטנציאליים אל תסמכו על זה שהם יזכרו איך הדירה נראית.
צרו להם חוויה מיוחדת של ביקור בדירה על ידי ריחות נעימים בדירה. אלה יכולים להיות עוגיות טריות שיצאו מהתנור, ריח ניקיון בחדרי האמבטיה או בושם עדין בחדרי השינה.
הריחות יגרמו לקונים הפוטנציאליים לחייך ולהרגיש נעים בכל חדר שאליו יכנסו. אך, חשוב לזכור כי לא כולם אוהבים ריחות ויש אף כאלה שאלרגיים לבושם. לכן, מומלץ לבשם את הבית בצורה מעודנת ונעימה שתשאיר לקונים הפוטנציאליים תחושה נעימה מהסיור בדירה.
