איך מעלים את ערך הדירה עם בית חכם? 

איך מעלים את ערך הדירה? 

שוק הדירות נמצא תמיד בעלייה ונראה כי הביקוש גדול מההיצע. אך בניגוד לדירות חדשות אשר נחטפות מהשוק כמו לחמניות חמות, יש דירות ישנות יותר אשר עומדות חודשים ארוכים ללא קונה. 

מה ניתן לעשות על מנת להעלות את ערך הדירה ולמכור אותה מהר? רב האנשים אומרים שהתשובה לשאלה הזו היא פשוטה – עושים שיפוץ. אך במקרים רבים אנשים המשקיעים כסף רב בשיפוץ הבית, מתאכזבים כשהם מגלים שערך הדירה עלה בהרבה פחות מעלות השיפוץ. 

העלאת ערך הדירה על ידי שינוי חיצוני 

"אל תסתכל בקנקן אלא מה שיש בתוכו" הוא פתגם המלמד אותנו להסתכל בתוכן של הדברים ולא במעטפת החיצונית, אך כשמגיעים אל תחום הנדל"ן ובעיקר אל מכירת דירות המראה החיצוני של הבניין משפיע רבות על ערכה של הדירה.

הנראות של הבניין מבחוץ מעידה על אופי הדירות ועל האוכלוסיה המתגוררת בו. בניין מט ליפול עם תריסים שבורים, קירות סדוקים וצבע מתקלף לא יזמין אליו דיירים חדשים. כאשר הקונים הפוטנציאליים יכנסו לבניין מוזנח הם מיד יחשבו לעצמם "זו הכניסה שאני רוצה לראות בכל יום?" או "מה יגידו החברים והמשפחה אם אומר שקניתי דירה בבניין כזה עלוב?". 

לכן כדי להעלות את ערך הדירה מומלץ לעשות שיפוץ חיצוני ולהעלות את ערך הדירות בכמה דרכים:

1. שיפוץ חיצוני לבניין – שיפוץ כזה לרב כולל את צביעת הבית, סתימת סדקים, החלפת אינטרקום ואולי אף הנחת אספלט חדש בחנייה. לרב שיפוץ מסוג זה עולה מאות אלפי שקלים והוא נמשך חודשים ארוכים ולעיתים גם שנה. במקרים מסויימים ובהתאם לגיל של הבניין קיים סיוע כספי מהרשות המקומית והאגודה לתרבות הדיור לצורך מימון השיפוץ.
2. הוספת מרפסות לבניין. בשנים האחרונות בניינים ללא מרפסות בחרו להתחדש ולהגדיל את שטח הדירה על ידי הוספת מרפסת. ניתן להתקין מרפסת מפלדה (התקנה מהירה אך יקרה יותר) או לבנות מרפסות מבטון (הבנייה ארוכה יותר אך העלות זולה יותר). 
3. הוספת חדרי ממ"ד מחוץ לדירה – דירות רבות נבנו בשנות השבעים והשמונים ואז לא חשבו על חדרים ממוגנים, היות והיו מקלטים בכל בניין. בעת בניית הוספת ממ"ד חיצוני מבצעים הרחבה של הדירה הקיימת ומוסיפים לה חדר נוסף שהופך לממ"ד. הדרישה לחדרי ממ"ד עלתה בעקבות המצב הביטחוני הרעוע ולדירות בעלות חדרים כאלה יש ערך גבוה יותר מאשר דירות ללא ממ"ד בכלל. 
4. הוספת מעלית לבניין – בעבר לעלות שלוש או ארבע קומות ברגל היה דבר מקובל ונפוץ, אך כיום דירות ללא מעלית נחשבות דירות פחות מבוקשות כי הן לא נוחות. לכן, מומלץ להוסיף מעלית לבניין על אחת כמה וכמה אם היא מעלית בעלת מראה מעוצב ויוקרתי. לדוגמה, עבור בניין בן 3 קומות הוספת מעלית, תעלה את ערך הדירות בעד 20% מערך הנכס. 
5. חידוש הלובי בבניין – בבניין רבים יש לובי פתוח אשר הופך את גרם המדרגות לחשוף בפני רוחות וגשמים. ניתן לסגור את הלובי באמצעות קירות זכוכית או קירות בטון ולהעניק לבניין כניסה מרשימה עם לובי מרשים שכמובן יעלה את ערך הדירה. 

על מנת לעשות את כל השינויים והשיפורים האלה במבנה צריך לקבל את הסכמת הדיירים וצריך שיהיה מימון לפרויקט היות ומדובר בפרויקטים רחבים בעלי עלות משוערת של כמה עשרות אלפי שקלים ולעיתים אף כמה מאות אלפי שקלים. 

חשוב לדעת כי פרויקטים גדולים כאלה דורשים תיאום וקבלת אישורים מתאימים מהרשות המקומית ולרב תהליך קבלת האישורים נמשך בין חצי שנה לשנה.

העלאת ערך הדירה על ידי שינוי פנימי 

 גם במקרה זה נדמה ששיפוץ תמיד יהיה התשובה היחידה, אך בפועל קיימות דרכים נוספות להעלות את ערך הדירה לעיתים ללא הוצאה כספית בכלל:

1. סדר בדירה – כאשר הדירה נראית מאורגנת ומסודרת היא נראית מרווחת יותר, מוארת יותר ומזמינה יותר. קונים פוטנציאליים יכולים בקלות לדמיין את הרהיטים שלהם בחדרים ובסלון. 
2. הום סטיילינג – אם אין לכם תקציב גדול לשיפוץ כולל בדירה, תוכלו לשכור את שירותיה של יועצת הום סטיילינג ולהקנות לדירה מראה מעוצב ויוקרתי. כמה עציצים בפינת החדר, שכבת צבע טרייה, פינת אוכל חדשה ופתאום כל הבית יראה שונה לחלוטין. 
3. שיפוץ כולל לדירה (קומפלט) – זה הזמן לשבור קירות, להחליף את הצנרת, לחווט מחדש את השקעים והתקעים ואולי אפילו להוסיף כמה חדשים, להחליף חלונות ולהוסיף רשתות. כמובן שהשמיים הם הגבול כשרוצים לעשות שיפוץ כולל לדירה. אך ככל שהיא תהיה יותר שימושית ומתאימה לדיירים הנוכחיים, כך הערך שלה יעלה יותר. חשוב לשים לב כי במקרים רבים שיפוץ גדול לא בהכרח מוביל לעלייה גדולה בערך הדירה, כך ששווה לבדוק עם מתווך או שמאי מקרקעין כמה כסף להשקיע בשיפוץ לפני שמתחילים בעבודה. במקרים רבים גודל עליית הערך יהיה כגודל ההשקעה, תשקיעו קצת הערך יעלה קצת אך אם תשקיעו הרבה גם ערך הדירה יעלה בהתאם. 
4. שיפוץ חלקי לדירה – כשרוצים לשפץ את הדירה ואין לכך תקציב גבוה, ניתן לשפץ בכל פעם חדר אחר או איזור אחר. יש כאלה שצובעים את הדירה, יש כאלה שמתקינים פרקט בכל החדרים ויש כאלה שעושים מטבח חדש. כל אלה ישדרגו את ערך הדירה בזמן קצר ובתקציב מוגבל. היתרון בשיפוץ כזה הוא המהירות שבה מסתיים הפרויקט כך שערך הדירה עולה יחסית מהר, היתרון השני הוא  שניתן לשפץ מבלי להיכנס להוצאות כספיות גדולות.  
5. הוספת ממ"ד פנימי – ניתן להפוך חדר קיים לממ"ד אם "מוותרים" את אחד החדרים בבית. למה הכוונה? הופכים את חדר מהחדרים שנמצאים כרגע בשימוש לחדר ממ"ד ומשנים לו את הייעוד כי הגודל שלו יקטן לאחר התקנת הקירות הממגנים. לדוגמה, חדר שגודלו עומד על  12 מ"ר יצטמצם ל -9 מ"ר בלבד לאחר התקנת קירות הממ"ד. גם כאן מדובר בהשקעה כספית גדולה העומדת על 80 אלף ₪ לערך. אך ההחזר על ההשקעה גבוה הרבה יותר היות ומחיר הדירה בסוף תהליך התקנת הממ"ד צפוי לעלות ב- 120 אלף ₪ לערך. כמובן שעליית ערך הדירה תלויה באיזור בו נמצאת הדירה. באיזורים מסוימים ערך הדירה אף יכול לעלות בסכום גבוה פי שתיים מהסכום שהושקע בהסבת החדר לממ"ד.  
6. הוסיפו חניה – אם אתם גרים בבית פרטי ויש חניה אחת שאינה מקורה, תוכלו לוותר על חלק מהגינה וייצר לכם חנייה מקורה לשתי מכוניות. אם אתם גרים בבית משותף, תוכלו לבדוק האם ניתן להסב חלק מהגינה לטובת חנייה, אך במקרה זה חשוב לקבל הן את הסכמת הדיירים והן אישור מהרשות המקומית. 
7. התקינו מערכת בית חכם – מערכות בית חכם מאפשרות לדיירי הבית לשלוט בכל מערכות המיזוג, תאורה, חשמל והשקייה גם אם הם לא נמצאים בבית. נורה חכמה, שקע חכם, טיימר לדוד ואפילו קומקום חשמלי הם דוגמאות בודדות למוצרי בית חכם שניתן להתקין בצורה עצמאית, פשוטה ומהירה כל מה צריך הוא מעט ידע בהתקנת אפליקציות וחיבור מכשירי חשמל לנייד.  אך אם תרצו להעלות את ערך הבית עם מערכת בית חכם בכל קומה ובכל חדר תוכלו להתקין מערכת ביתית אך לשלם כך תצטרכו להיעזר בחברה מקצועית ובמתקין מורשה. 

בשעה טובה השיפוץ הסתיים והגיע הזמן להוציא את הדירה שוב אל השוק. פירסמתם מודעה או תליתם שלטים ברחוב ואפילו קיבלתם כמה שיחות של קונים פוטנציאליים. מה השלב הבא? מכינים את הבית לקראת הסיור. 

מה לעשות לפני שהקונים הפוטנציאליים מגיעים לראות את הדירה?

רב האנשים כיום עורכים יום פתוח לדירה בו הם מאפשרים למתווכים ולקונים פוטנציאליים להגיע בטווח שעות מסוים בכדי לראות את הנכס. כמובן שחשוב לסדר ולארגן את הבית לפני שהם מגיעים. איך עושים את זה? הנה כמה טיפים שתוכלו ליישם במהירות  ובקלות:

1. פתחו חלונות ותנו לבית להתאוורר. כך גם יכנס אוויר נקי וצח וגם ריחות לא נעימים יתפוגגו. פיתחו את דלתות כל החדרים – השאירו אותם פתוחות במשך כל הביקור. לא יכולים לפתוח חלון כי חם מדי או קר מדי? הפעילו את המזגן על טמפרטורה ממוצעת של 24 מעלות. 
2. פנו את הכניסה לבית ואת השולחנות ממצבורי נעליים, תיקים ומסמכים. ככל שהבית יהיה מסודר יותר ומאורגן יותר,כך הוא יתן לדיירים הפוטנציאליים תחושה של בית מרווח יותר. 
3. פנו את פח האשפה והסתירו אותו מן העין. 
4. נקו את המטבח והאמבטיות – דיירים פוטנציאליים בודקים מקרוב ואף "מעבירים אצבע" בכדי לחוש את המשטחים. לכן מומלץ לנקות את השיש, הגז, הכיור וכמובן את האמבטיה משאריות לכלוך וסימני מזון וסבון. 
5. הכינו את השירותים והאמבטיה – החליפו מגבות משומשות במגבות חדשות, אחסנו את מברשות השיניים במגירה ונקו את המראה מכתמי המים. 
6. סדרו את החדרים – הקפידו שהשמיכות והכריות יהיו מסודרים, שהרצפה תהיה פנויה מנעליים, צעצועים ומשחקים. ככל שהחדר יהיה מסודר יותר, כך הדיירים הפוטנציאלים יוכלו "לדמיין" את עצמם חיים בחדר הזה. 

ומה עושים במהלך הסיור עם הקונים הפוטנציאליים?

עכשיו כשסיימתם לנקות ולסדר כדאי שתתחילו להתכונן גם לסיור עצמו. מומלץ להתחיל את הסיור מהמטבח שידוע כ"לב" של הבית ומשם לעבור אל הסלון. שני חדרים אלה הם הראשונים שרואים כשנכנסים לבית והמשפחה לרב מבלה בהם בפעילות משותפת. ככל שאיזורים אלה יהיו נעימים יותר ויעניקו תחושת רוגע כך הקונים הפוטנציאליים יגלו יותר עניין בדירה. 

אם אתם גרים בבית פרטי, חכו לדיירים הפוטנציאליים כבר בשער הכניסה לבית ושאלו אותם בנימוס אם ירצו להתחיל את הסיור בגינה או בבית עצמו. 

ככל שאתם עוברים בין חדרי הבית שתפו את הדיירים הפוטנציאליים מה אתם אוהבים לעשות יחד או לחוד בכל חדר וחדר. לדוגמה, הסבירו שפינת האוכל אתם נוהגים לארח ארוחות משפחתיות גדולות בימי שישי, בחדר הילדים ספרו על המשחקים בהם הילדים נוהגים לשחק ובגינה ספרו על הבריכה או על המנגל. 

אם יש איזור בעייתי בבית מכל סיבה שהיא מומלץ לשלב אותו במהלך הסיור ולא להציג אותו בהתחלה או בסוף. אם תראו את האיזור הבעייתי בצורה הזו, הבעייתיות לא תבלוט כל כך לעין ועד לסוף הסיור יכול להיות שהקונים הפוטנציאליים אף ישכחו ממנו. 

טיפ מנצח שתמיד עובד

אם אתם רוצים להשרות אווירה נעימה ונינוחה בבית, אפו עוגיות כשעה לפני שהדיירים הפוטנציאליים מגיעים לבית. ריח העוגיות יאפוף את החלל המרכזי בבית ויגרום לכל מי שמריח אותו להעלות חיוך ולהרגיש……בבית. 

לסיכום, אם אתם רוצים להעלות את ערך הדירה שלכם יש מספר דרכים לעשות זאת והכל כמובן תלוי בתקציב העומד לרשותכם. ככל שתקפידו על בית מסודר יותר, מאורגן יותר המעניק הרגשה נעימה וחמימה כך יגדלו הסיכויים שלכם למכור אותו בהצלחה.